(原题:李宇嘉:楼市上下游常见偏差预计将继续)李宇嘉最近国家统计局宣布今年1~4月全国房地产投资相关数据。从上游三大指标来看，11~4月，全国土地购买比去年急速增加8.1%，比上个月扩大了2.4个百分点，今年以来改为2012~2016年土地购买总体负增长的态势。4月份当月，土地购买面积为1746万平方米，比去年同期增长速度(11.4%)比上个月下降了6.4个百分点。

1~4月，全国土地成交价格比上年快速增长34.2%，增长速度提高17.5个百分点，创下2011年4月以来的新记录。开发人员在大力拥有土地的同时，新的开工效率也很高。1~4月，全国住宅新开工面积比去年急速增加11.1%，增长率比今年第一季度下降0.5个百分点，但仍处于2016年9月以来的上位水平。

占新开工70%的住房，1-4月建设17.5%的新开工快速增长。因此，全国房地产的新开工总体上仍处于高景气。开发人员大力开工土地，推进研发投资快速增长。

到今年4月为止，房地产开发投资比去年同期增加了5个月，1~4月9.3%的研研究开发投资增加率水平比去年同期增加了2.1个百分点，4月的研究开发投资比去年同期增加了9.6%，增加率比上个月增加了0.2个百分点。其中，住宅研发投资比去年同期增长率在倒数9个月内扩大，今年1~4月的增长率为10.6%，比去年同期上升了4.2个百分点。

上游形势岌岌可危，但下游销售末端增长率恢复显着。1~4月，商社的销售面积和金额比去年快速增加15.7%和20.1%，增长速度比第一季度恢复3.8个百分点、5个百分点。2016年1~4月，商社销售面积的增加速度(36.5%)和金额的增加速度(55.9%)看到本轮下降周期的最高点后，商社销售的增加速度总体上回升了11个月。4月份，全国商社的销售面积比去年同期增长率(7.7%)比上个月上升6.9个百分点，销售额比去年同期增长率(10.0%)比上个月大幅上升14.5个百分点。

根据土地和新和新开工推迟销售6个月左右，研究开发投资推迟销售12个月左右的规则，今年年初上游占地面积、新开工、研究开发投资等3个指标的增长速度必须恢复。然而，今年以来，三大指标将保持积极向上的态势。目前，销售增长速度倒数恢复，新楼市控制转换金融在杠杆构成的双重削减下，楼市市场需求显着诱导，资金方面全面削减，未来下游销售终端进一步恢复。

笔者指出，上游和下游有四个原因。首先，地价慢慢下跌。

2016年，300个城市的土地成交价格建筑面积下降了22%，，成交价格的金额上升了34%，大楼的地价上升了72%。地价下跌缓慢，短期资本构成低速增长，研发投资也需要迅速增长。其次是大范围的库存市场需求。

2012-2016年，全国土地购买面积总体负增长，年均下降12%。2014-2015年，新开工面积分别下降10.7%和14%。

但是，在转移库存供应的情况下，市场需求经历了最热的行情。2015年和2016年，商社的销售面积分别下降了6.5%和22.5%，2016年15.7亿平方米的销售面积创历史记录。目前，整个房地产市场正处于补充库存的阶段，这是2016年10月以来两次大范围、强有力的控制，上游三个指标仍保持低繁荣的原因。

去年年底以来，新的开工增长率维持了2位数，从2016年12月到2017年3月的增长率倒数扩大，今年4月的增长率恢复了1%，但仍处于2位数的上位的土地购买从去年的负增长变成了快速增长，增长率扩大了。再次，三四线城市和县城楼市继续疯狂。非重点城市经历了两次库存:一是2012~2014年开发人员逃离三四线城市，回到二线城市库存二是2015~2016年由各级政府主导的库存。

经过5年的库存，现在三四线的库存购买水平显着上升，消化周期回到了20个月左右。自2016年以来，三线和四线城市转。今年1~4月，中部、西部、东北商社的销售面积比去年快速增加18.9%、25.1%、19.6%，明显低于东部9.3%的增长速度，意味着集中在内地的三四线大厦市非常疯狂。

除了库存的鼓励，整个三四线城市也经常好转。这与近三年大规模小屋区改建和货币化转移等有关。

根据海通证券的研究，2014年至2016年，棚的货币转移面积分别占当年全国商社销售面积的3.8%、13.6%和18.2%。另一方面，自2015年以来，热点城市房价大幅下跌，高房价大大阻碍了市场需求。

特别是在三大城市范围内的三四线市，2016年的量价上涨幅度居首位。另外，近年来，高速铁路、轨道交通大规模建设，楼市市场需求半径扩大，大城市外来者回乡的职业生涯激烈。

多达，大城市外来人口在低收入地购房比例不足1%，但回乡购房比例达到15%。三四线楼市疯狂，三四线土地转让和新开工经常迅速增长。2016年，300个城市中三四线城市成交价格的土地面积为57.6%，到今年4月，占有率已经上升到60.3%。

近年来，大中型房地产公司非常重视销售规模。4月，前十大开发商的土地成交价格面积超过1210万平方米，占比超过47%，比3月提高了9个百分点。

由于楼市告别了跑马圈地的非常简单的开发阶段，资金、土地资源开始集中在大开发者身上，在土地、融资、研究开发、运营等方面的优势更加显着，这也有助于保持上流的强度。尽管销售末端向下的势头显着减弱，但在去年历史最低基数的基础上，今年前4个月销售面积急速增加15.7%，销售额急速增加20.1%，已经很简单了。

在销售低景气的创造下，补充库存还在开展中，三四线城市今年的小屋改革目标(600万套)与去年平等，之后对上流的新开工、研究开发投资产生了很大的成果。由此可见，今年上游研发投资和下游销售在增速波动趋势上的背离预计还不会持续。

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