2018年是香港证券交易所10年来最繁荣的一年——全年共有207家公司在香港证券交易所首次公开募股上市，筹资总额(不包括股东购买股票)为2778亿港元，全年首次公开募股居世界第一。其中，7月12日，有8家公司上市。

锣从一个减到四个，敲锣时间从九点提前到八点半，每个公司还有限定版最多不能在台上拍照五分钟。排队200天，照片5分钟，就是这样繁华的景象。这207家上市公司有6家内地住宅企业。

这个数字看起来很小，但与2017年的0家相比，2016年的4家也是繁荣的一年。香港股票登陆战:TOP20和迷你住宅企业的道路是2018年刚进入年初，正荣房地产首次响起今年住宅企业IPO的第一时间，这一年正好正荣集团正式成立20周年，正荣集团董事局主席、社长欧宗荣用这种方式是正荣的陪伴，几乎没有意义。

客观地说，正荣也明显到了应该发售的时候——在2017年的业界TOP20住宅企业中，除了自主注销的万达集团外，只有两家企业还没有发售，一家鲁能，另一家是正荣。鲁能已经等待广宇发展这个壳，销售规模已经突破700亿正荣，是两袖清风。2017年9月26日，正荣房地产向香港交易所提交IPO申请人。12月28日发布的香港首次公开发布IPO计划，正荣回应公司白鱼上市10亿股股票，建议每股招募股价3.4至4.08港元，最多募集资金40.8亿港元。

到上市前的2018年1月15日，正荣房地产PO装备的结果显示，其上市股票销售价格最后为3.99港元，获得的全球发售扣除金净额为38.43亿港元，香港和国际发售的可行股票均获得超额股票。第二个敲钟的弘阳房地产，是7月12日的大繁荣。当天发售的8家企业中，5家属于新的经济范畴，其中2家互联网企业，2家泛娱乐，1家汽车网络。

弘阳房地产是其中传统行业的代表。巧弘阳是江苏企业，弘阳的上司曾焕沙，福建人，老家南安水头龙凤东泉村和欧宗荣的故乡莆田市东镇廷塘村，距离约130公里。

但是，从知名度来看，两人的距离非常大。如果不上市的话，这家已经正式成立了22年的江苏房地产公司，知道的时间可能会再次延长。其布局显然太专业了。

弘阳储备的项目有39个位于南京，14个位于苏州，8个位于常州、徐州、合肥、重庆等城市。长三角地区近两年控制的代码，再加上招股书中波动的收益和利润额，该住宅企业在上市前受到了很大的风险批评。

但是弘阳自己不担心，还没有发售，公司在2018年3月呼吁2020年构筑千亿规模的口号，从旭辉、泰禾、新城等挖掘出9位干部，在房地产圈引起了前所未有的挖掘战争。该企业2017年销售额仅为178.1亿元。投资者似乎也担心不吃这个大饼不会消化不良，弘阳地产原定的全球上市股票数为8亿股，其中国际上市90%，香港公开上市10%，每股上市价为2.18港元至3.18港元，整体融资规模在17.4亿~25.4亿港元之间。

但最后，港市只有18%的股权划转，股权重新分配到国际上市，最后每股以2.28港元定价，总集资净额约为17.124亿港元，高于原定集资预期。但是，从上市第一天的表现来看，弘阳房地产毕竟是年内唯一的收盘价>收盘价>发行价。美的置业和大发房地产同时于10月11日发售。美的职业生涯是佛山，碧桂园和当地人，虽然不怎么说有名，但东面有美的集团，上市前经营范围已经遍布珠三角经济区、长三角经济区、长江中游经济区、环渤海经济区和中国西南五个地区。

大发房地产是扎根长三角的地区型住宅企业，截至2018年6月30日，享受由29个项目构成的多样性组，包括24个住宅房地产、4个商业综合大楼和1个办公楼。其中5个项目位于上海，24个项目位于江苏、安徽、浙江。再次考虑销售额，美的职业生涯2017年的销售额为507亿元，房地产为43.2亿元，这两者的差距远远小于上一对福建农民。大发地产的鸿鹄之志，也是大大突破了弹房君燕雀地球人的想象力——2018年2月，原世茂房地产继续董事廖鲁江重新加入大发，兼任董事兼任首席经营者。

进公司一个月后，廖鲁江在公开场合明确提出了房地产冲击千亿元的计划和5年内超过3000亿元的目标。名气、规模差占优势，但在股票方面，两家公司在一定程度上遇到香港公开发售部分股票严重不足的情况。美的最后分配到香港公开发售的上市股票数为456.6万股，相当于根据香港公开发售的可行性上市股票总数约为25.37%，645万股上市股票占香港公开发售的可行性上市股票总数约为32.25%。最后，散户的第一天，从预期的落地性来看，大发更胜一筹——美的职业生涯以前预约价格为每股17港元~21.5港元，筹资金额至少为44.51亿港元，但最后目标的发行价格股价区间上限，即17港元/股，筹资净额为29.17亿港元大发房地产股票销售价格原定为3.28港元至4.98港元，最低筹资为8.45亿港元。

最后大发房地产发行价格为4.2港元，筹集资金约为7.4亿港元，上市首日平均支付。2018年最后两个月发售的另外两家住宅企业，可以说是可爱的本公司，也可以说是迷你。它们是1992年在河南许昌正式成立的恒达集团，2003年在广东惠州正式成立的万城有限公司从主页上看，恒达的项目只配置在河南省内郑州、许昌、长葛、禹州、炎陵，万城有限公司的项目广泛，惠州、天津、河南驻马店前者2017年收入15.5亿元，后者9.73亿元。

与6000亿销售额销售额、3000美元的业界鳄鱼相比，这两家企业就像沧海一粟。一些新股研究报告具体写道，超小型内房股，魅力不大。

与之非常相似，他们需要的募捐额也不低。根据各自的招股书，恒达集团每股招股价为1.02-1.4港元，募集资金至少为4.2亿元，最后销售价格为每股1.24港元，扣除纯金额为3.13亿港元的万城有限公司的招股价格区间为1.07-1.33港元，最多募集港元为2.49亿元，最后销售股票的销售价格为1.2港元，构筑募集资金纯金额为1.91亿港元。但是，上市当天，万城有限公司的表现出乎意料，首次开设1.27港元/股，收盘价为1.26港元/股。

恒达集团以0.99港元/股破产，交易结束时每股报1.13元。值得注意的是，这已经是恒达集团第四次冲击IPO——2005年，焦作鑫安无意构建国内a股上市，之后有两次冲击香港股未果的经验。

最后13年后，再做一个梦。回顾2018年的a股市场，2010年4月以来，住宅企业没有以IPO方式登陆内地资本市场的记录。8月，万达商业的第一次赌博宣告结束，9月，已经怀着回到a梦14年的第一次职业生涯回到a股的发售申请人，从a股的登陆战变成了a股的退出战。

还在坚决排队的住宅企业只剩下万达、富力和金辉。债务与地区型住宅企业的经营者在2018年广泛不爱人出售内部住宅股票，但从优势规模可以看出住宅企业对上市的极大渴望。

这背后的原因有两个。一是地区型住宅企业的生存危机加剧。把鸡蛋放在同一个篮子里的布局战略，面对市场受到控制，市场需求膨胀的风险，后来大型住宅企业的布局已经到达五线城市，白热化了当地住宅企业的当地份额。

过激的结果，可以抢走的蛋糕更小，自我膨胀到规模，保守，回顾，有活路。扩张需要资金。从上述几位新兵的净资金分配比例来看，各家将金额的大比例部分放在现有房地产开发建设上，或者将来项目的提供和发展上。

例如，弘阳房地产上市后，开展了两次并购。一次8.68亿元收购开封京24.3万平房地产开发项目，另一次16.37亿元收购厦门英泰富所有者名流房地产武汉有限公司55.25%股份。另外，7月12日登陆香港资本市场后，弘阳房地产也开始提供土地，2个月内在湖州、佛山、扬州、南通等地获得5块土地，总交易额约为31.76亿元。

第二个关键是债务压力。2018年发售的6家住宅企业，钱包严重不足。

正荣房地产于2017年底，清洁债权率为336.52%，清洁资产债权率达770.6%。此外，据当时IPO申请人介绍，2014年，正荣流动负债252.15亿元，到2017年，流动负债已超过601.39亿元，总负债848.93亿元。截至2017年7月底，正荣仍有138亿元债务需在一年内偿还，163亿元第二年偿还，52亿元三至五年偿还。

短期债务的比例正荣很难扭转局势。另一个规模非常美的职业生涯，截至2018年6月30日，美的职业生涯借款馀额为364.83亿元，比2017年底借款馀额为321.45亿元减少43.38亿元，公司2017年底净资产为148.59亿元的29.19%。2015年公司净负债率为741.50%，2016年净负债率为928.01%，2017年净负债率恢复到180.07%。但是到了2018年3月，又下降到了181.4%。

记录:这里清洁债权率的计算方式是清洁债权率=(有息债务-货币资金)/属于母公司股东权益的其他小型甚至小型住宅企业，债权水平远远高于行业平均债权率水平。招股书显示，大发地产2015-2017年纯资产债权率分别为196.5%、150%和269.8%，2016年纯资产债权率比去年同期上升，但该数据在2017年激增了120.8%。上市前夕，截至2018年4月30日，大规模房地产净资产负债率为235.6%。

恒达集团2015年纯资产债权率约为677%，2016年约为762.7%，超行业整体债权水平约为10倍。上市前的4月30日，虽然数字下降到340.4%，但仍处于较高水平。

上市顺利获得集资后，还债也出现了这些公司的首要任务。美的职业生涯和恒达集团没有明确将资金用于偿还债务贷款，其馀企业大部分用于偿还30%的资金，万城有限公司的偿还额达到52.3%。

另外，2018年新上市的这6家住宅企业，上市后共计12次借款再融资。但是，12次再融资集中在正荣地产、弘阳地产2家，其馀4家上市后暂时停止融资动向。

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